2026년 다주택자 증여·상속 전략｜증여세·상속세 핵심과 꼭 확인할 점

 

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이 글은 2026년 9월 기준 최신 법령과 국세청 자료를 반영해 전면 수정했습니다.

다주택자의 증여.상속 전략

예전에 이 글을 작성할 때는 다주택자의 증여·상속을 비교적 단순하게 정리했습니다. 하지만 2026년 현재 관련 법령을 다시 확인해보니, 부동산 증여와 상속은 단순히 “집이 여러 채이니 세금이 더 많다”는 식으로 판단할 수 있는 문제가 아니었습니다.

상속세와 증여세 자체는 주택 수뿐 아니라 재산의 평가액, 증여자와 수증자의 관계, 과거 증여 내역, 배우자와 자녀의 상속 구조, 채무 여부 등에 따라 달라집니다. 여기에 부동산을 실제 이전하는 과정에서는 다른 세금까지 함께 검토해야 합니다.

2026년 증여세, 먼저 알아야 할 기본 구조

2026년 현재 증여세는 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 누진세율이 적용됩니다. 흔히 “고가주택은 별도의 증여세율이 적용된다”고 생각하기 쉽지만, 주택가격이 높다는 이유만으로 별도의 고가주택 증여세율이 적용되는 구조는 아닙니다.

직계존속이 성년 자녀에게 증여하는 경우 기본 증여재산공제는 5천만원이고, 미성년 자녀는 2천만원입니다. 배우자 사이의 증여재산공제는 6억원입니다. 이 공제는 과거 증여 내역과 10년 규정을 함께 확인해야 하기 때문에, 단순히 “10년마다 5천만원씩 주면 된다”고만 이해해서는 부족합니다.

혼인이나 출산을 앞둔 자녀라면 추가로 살펴볼 제도도 있습니다. 요건을 충족하는 직계존속 증여의 경우 혼인·출산 증여재산공제를 적용받을 수 있으며, 두 제도를 합한 추가 공제 한도는 1억원입니다.

부동산 증여는 공시가격으로만 계산하지 않는다

부동산 증여를 생각할 때 가장 주의해야 할 부분 중 하나입니다.

증여재산의 평가는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 합니다. 매매가액·감정가액 등 법에서 인정하는 시가가 있을 수 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가방법을 적용합니다. 따라서 “공시가격이 낮을 때 증여하면 무조건 증여세가 싸진다”고 단정해서는 안 됩니다.

특히 아파트처럼 비교 가능한 거래가 많은 부동산은 주변 거래사례 등이 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 증여 전에 실제 세법상 평가액이 얼마가 될지를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

장기간에 걸친 증여 계획은 여전히 중요하다

재산을 한 번에 이전하기보다는 장기간에 걸쳐 증여를 계획하는 방법을 검토할 수 있습니다.

증여재산공제에는 10년 기준이 있기 때문에 자녀가 어릴 때부터 장기적으로 증여 계획을 세운 가정과, 단기간에 큰 금액을 한 번에 이전하는 가정은 결과가 달라질 수 있습니다.

다만 부동산은 현금과 달리 평가 문제와 각종 세금이 함께 발생할 수 있으므로 “분할 증여가 항상 유리하다”고 단정하기보다는 전체 자산을 놓고 비교해야 합니다.

채무가 있는 부동산을 증여하면서 수증자가 실제 채무까지 인수하는 부담부증여도 검토 대상이 될 수 있습니다. 하지만 채무 부분은 증여자에게 양도소득세 문제가 생길 수 있으므로 단순히 증여세가 줄어든다는 이유만으로 선택할 방법은 아닙니다. 국세청도 수증자가 실제 채무를 인수했는지 여부를 중요한 판단 요소로 보고 있습니다.

상속에서는 공제 구조를 먼저 확인해야 한다

2026년 현재 일반적인 상속에서는 기초공제와 인적공제 대신 조건에 따라 5억원의 일괄공제를 선택할 수 있습니다. 배우자가 있는 경우 배우자 상속공제도 별도로 검토할 수 있습니다.

배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억원 미만이어도 일정 요건에서는 5억원의 배우자 공제가 가능하고, 실제 상속액이 더 큰 경우에는 법정상속분 등을 반영한 한도 내에서 최대 30억원까지 공제될 수 있습니다. 따라서 단순히 “배우자가 많이 상속받으면 무조건 유리하다”고 판단해서는 안 됩니다.

또한 상속개시 당시 피상속인의 실제 채무가 존재하고 법에서 정한 방법으로 증명된다면 상속재산가액에서 공제할 수 있습니다. 단순히 서류상 채무를 만드는 방식은 인정되는 것이 아니며 실제 채무 여부가 중요합니다.

다주택자라면 ‘증여냐 상속이냐’보다 전체 세금을 봐야 한다

다주택자에게 가장 중요한 것은 증여세와 상속세 하나만 비교하지 않는 것입니다.

예를 들어 생전에 부동산을 증여하면 증여세뿐 아니라 부동산 이전에 따른 다른 세금과 향후 처분 때의 세금까지 달라질 수 있습니다. 상속을 선택하면 상속공제와 상속재산 평가, 배우자·자녀 간 재산 배분 등을 함께 봐야 합니다.

따라서 “증여가 무조건 유리하다” 또는 “상속까지 기다리는 것이 무조건 유리하다”는 정답은 없습니다.

보유 주택의 현재 시가, 취득가액, 채무, 가족 구성, 과거 10년간 증여 내역, 향후 매도 계획 등을 함께 놓고 비교해야 실제 세금 차이를 알 수 있습니다.

2026년 다주택자의 증여·상속, 결국 핵심은 사전 계산이다

이번에 과거 글을 다시 검토하면서 가장 크게 느낀 점은 세금 제도는 기억이나 오래된 기사만 보고 판단하면 안 된다는 것이었습니다.

특히 부동산처럼 금액이 큰 자산은 작은 조건 하나가 세금 결과를 크게 바꿀 수 있습니다.

증여를 생각하고 있다면 먼저 증여재산 평가액과 과거 증여 내역을 확인하고, 상속을 준비한다면 전체 상속재산과 배우자·자녀의 공제 구조, 채무를 함께 계산해보는 것이 좋습니다.

이 글은 제도의 전체 구조를 이해하기 위한 정보이며 개인별 세액은 자산 구성과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 증여·상속을 실행하기 전에는 국세청 자료를 확인하고 필요하다면 세무 전문가와 구체적인 세액을 비교해보는 것이 안전합니다.

참고자료

• 국세청 — 증여세 세율 및 증여재산공제 안내
• 국세청 — 증여재산 평가방법 안내
• 국가법령정보센터 — 「상속세 및 증여세법」 제19조(배우자 상속공제)
• 국가법령정보센터 — 「상속세 및 증여세법」 제60조(평가의 원칙 등)