2026년 토지거래 허가구역 확대 총 정리｜강남 3구에서 서울 전역·경기·지방 일부까지

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이 글은 2026년 9월 기준 국토교통부·서울시·경기도·지방자치단체의 최신 공식자료를 반영해 전면 수정했습니다.

토지거래허가구역 확대

 

2025년 초만 해도 토지거래허가구역 논란의 중심은 강남구·서초구·송파구 등 이른바 ‘강남 3구’였습니다.

 

하지만 불과 1년여 사이 상황은 크게 달라졌습니다.

 

강남 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했다가 다시 지정하는 과정을 거친 뒤, 2025년 10월에는 서울 전역과 경기 12개 지역으로 규제가 확대됐습니다.

 

여기에 2026년에는 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구까지 추가 지정됐습니다.

 

비수도권에서도 부산 등 일부 지역에서 개발사업과 투기 방지를 목적으로 신규 지정·재지정이 이어지고 있습니다.

 

따라서 이제 토지거래허가제는 단순히 ‘강남 부동산 규제’ 정도로 이해하기에는 범위가 훨씬 넓어졌습니다.

강남 3구 해제에서 다시 규제로, 2025년에 무슨 일이 있었나

2025년 2월 서울시는 잠실동·삼성동·대치동·청담동 일대 아파트 305곳 가운데 291곳의 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다.

재건축 추진 아파트 14곳 등은 투기 가능성을 이유로 규제를 유지했습니다. 당시 서울시는 과도한 규제로 인한 시민 재산권 제한과 거래 불편을 완화한다는 취지를 밝혔습니다.

 

그러나 해제 이후 거래량 증가와 가격 움직임을 둘러싼 논란이 커졌고, 같은 해 3월 강남 3구와 용산구의 아파트가 다시 토지거래허가 대상에 포함됐습니다.

 

이후 서울시는 2025년 9월 강남·서초·송파·용산구의 아파트 토지를 2026년 12월 31일까지 재지정했습니다. 서울시는 실수요자 주거 안정과 투기수요 차단을 재지정 이유로 설명했습니다.

 

그런데 정책은 여기서 끝나지 않았습니다.

2025년 10월, 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대

정부는 2025년 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하면서 규제지역과 토지거래허가구역을 서울 전역 및 경기 12개 지역으로 확대했습니다.

 

경기의 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 규제지역 정보에서도 이 지역들을 확인할 수 있습니다.

 

경기도 부동산포털에는 당시 ‘주택시장 안정화 대책 토지거래허가구역’이 광명시 등 12개 지역, 약 501㎢로 표시돼 있으며 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 안내돼 있습니다.

 

결국 강남 일부 지역에서 시작됐던 규제가 서울 25개 자치구 전체와 경기 주요 지역까지 확대된 것입니다.

2026년에는 구리·용인 기흥·화성 동탄까지 추가됐다

2026년 들어 경기권 규제 범위는 다시 넓어졌습니다.

 

경기도는 2026년 6월 30일 용인시 기흥구, 화성시 동탄구, 구리시 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다.

 

적용기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지이며, 이 지역에서는 모든 토지가 아니라 ‘아파트’를 허가 대상으로 특정했습니다. 경기도는 주택가격과 거래량 상승, 서울 대체수요 유입 가능성 등을 지정 배경으로 설명했습니다.

 

특히 구리처럼 서울과 인접한 지역까지 규제 대상에 들어갔다는 점은 의미가 있습니다.

 

서울의 규제를 강화하면 수요가 인접 지역으로 이동할 수 있다는 이른바 ‘풍선효과’를 정부와 지자체가 함께 주시하고 있다는 의미로 볼 수 있기 때문입니다.

서울은 실제로 얼마나 많은 거래가 허가를 받고 있을까

토지거래허가제가 서울 전역으로 확대되면서 실제 허가 신청 건수도 크게 늘었습니다.

 

서울시가 2026년 8월 공개한 자료에 따르면 2026년 7월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 4,681건이었습니다.

 

4월에는 8,911건까지 올라갔다가 이후 3개월 연속 감소했습니다. 2025년 10월 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 2026년 7월 말까지 누적 신청 건수는 53,114건, 이 가운데 51,698건이 처리됐습니다.

 

이 수치만 보더라도 토지거래허가제가 특정 강남 단지에만 적용되는 제한적인 규제에서 벗어나 서울 주택 거래 전반에 영향을 미치는 제도로 확대됐다는 점을 알 수 있습니다.

중요한 변화, 2026년에는 세입자가 있어도 일부 실거주 유예가 가능하다

여기서 과거 정보만 보고 판단하면 안 되는 중요한 변화가 하나 있습니다.

 

토지거래허가구역에서 주택을 구입하면 원칙적으로 허가 목적에 맞게 이용해야 하고, 주거 목적의 경우 실거주 의무가 중요한 조건입니다.

 

그런데 정부는 2026년 5월 제도를 다시 조정했습니다.

 

현재 임대차계약이 남아 있는 주택을 일정 요건을 충족한 무주택자가 실거주 목적으로 구입하는 경우, 실거주 의무 이행 시점을 유예할 수 있습니다.

 

2026년 9월 정부 발표에 따라 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 연장됐으며, 2026년 10월 1일부터 기존 임대차계약의 잔여기간뿐 아니라 1회에 한한 갱신계약 기간(최대 2년)까지 유예 범위가 확대됐습니다.

 

다만 매수자는 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지해야 하며, 실제 입주 후에는 2년간 거주해야 합니다. 구체적인 적용 여부는 계약 전 관할 지자체에 확인해야 합니다.

토지거래허가구역이 되면 무엇이 달라질까

허가 대상 부동산을 거래하려면 일반적인 매매계약처럼 당사자끼리 계약만 하면 끝나는 것이 아니라 관할 시장·군수·구청장의 허가 절차를 거쳐야 합니다.

 

서울시는 토지거래허가구역에서 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡를 초과하는 토지 거래의 경우 관할 구청장의 허가를 받도록 안내하고 있습니다. 허가 후에는 실거주·실경영 등 허가받은 목적에 맞게 이용해야 합니다.

 

주거 목적으로 허가받은 경우 현행 시행령상 이용의무 기간은 원칙적으로 토지 취득일부터 2년입니다. 다만 앞에서 설명한 세입자 있는 주택의 실거주 유예처럼 별도의 한시적 예외가 적용되는 경우도 있습니다.

 

따라서 토지거래허가구역의 아파트를 매수하려면 단순히 매매가격만 볼 것이 아니라 허가 가능 여부와 실거주 계획까지 함께 검토해야 합니다.

지방에도 토지거래허가구역이 있다

여기서 한 가지 구분해야 할 점이 있습니다.

 

“토지거래허가제가 이제 지방에도 새로 생겼다”고 표현하는 것은 정확하지 않습니다. 이 제도는 원래 전국에서 지정할 수 있는 제도이고, 비수도권에도 과거부터 토지거래허가구역이 존재했습니다.

 

다만 2026년에도 지방에서 신규 지정이나 재지정이 이어지고 있는 것은 사실입니다.

 

예를 들어 부산시는 2026년 2월 부산연구개발특구·부산대저 공공주택지구, 가덕도 신공항 및 공항복합도시 조성사업 등과 관련된 토지거래허가구역을 조정해 재지정하거나 일부 해제했습니다. 또 6월에는 반여농산물도매시장 시설현대화 이전사업 관련 지역을 새로 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

 

다만 이런 지방 지정은 서울 전역처럼 주택시장 전체를 광범위하게 규제하는 방식과는 성격이 다릅니다.

 

신공항, 공공주택지구, 산업단지, 도시개발사업 등 특정 개발 예정지역의 투기성 토지거래를 막기 위한 지정이 상당 부분을 차지하기 때문에 서울의 아파트 규제와 지방의 개발사업 관련 토지규제를 같은 성격으로 이해해서는 안 됩니다.

왜 이렇게까지 규제를 확대했을까

정부와 지자체는 토지거래허가구역 확대의 주요 이유로 주택가격 상승과 투기수요 유입 방지, 그리고 실수요자 보호를 제시하고 있습니다. 특히 특정 지역을 규제했을 때 투자수요가 인접 지역으로 옮겨가는 현상을 차단할 필요가 있다는 것이 정책 당국의 설명입니다.

 

반면 규제 대상 지역 주민이나 시장 참여자 입장에서는 거래 자유가 크게 제한되고 실거주 조건 때문에 매수 가능한 사람이 줄어드는 문제가 제기될 수 있습니다.

 

또 2025년 잠실·삼성·대치·청담 일부 지역을 해제했다가 얼마 지나지 않아 다시 규제하고, 이후 서울 전역으로 범위를 확대하면서 정책의 예측 가능성을 둘러싼 논란도 이어졌습니다.

 

따라서 토지거래허가제의 효과를 평가할 때는 가격 안정 효과뿐 아니라 거래량 감소, 실수요자의 거래 편의, 주변 지역으로의 수요 이동 등 여러 요소를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

2026년 토지거래허가구역, 이제는 ‘내 주소가 해당되는지’부터 확인해야 한다

과거에는 부동산을 알아볼 때 “강남 3구인가?” 정도만 확인해도 토지거래허가제와 관련된 경우가 많았습니다.

 

하지만 2026년에는 상황이 완전히 달라졌습니다.

 

서울 전역은 물론 경기 주요 지역까지 규제 범위가 확대됐고, 2026년 7월에는 구리·용인 기흥·화성 동탄까지 추가됐습니다. 지방에서도 각종 개발사업과 관련된 지정·재지정이 계속되고 있습니다.

 

따라서 지금 부동산을 매수하려는 사람이라면 가장 먼저

“이 지역이 현재 토지거래허가구역인가?”

“내가 사려는 주택이 실제 허가 대상인가?”

“실거주 요건은 어떻게 적용되는가?”

를 확인해야 합니다.

 

특히 토지거래허가구역은 지정과 해제, 지정기간 연장이 계속 이루어질 수 있기 때문에 과거 블로그 글이나 오래된 기사만 믿기보다 계약 직전에 국토교통부와 해당 지방자치단체의 최신 공고를 확인하는 것이 가장 안전합니다.

 

개인적으로 이번 글을 다시 정리하면서 가장 크게 느낀 점은 부동산 정책은 불과 몇 개월 전의 정보조차 현재와 달라질 수 있다는 것입니다.

 

2025년 초에는 ‘강남 규제 해제’가 관심사였다면, 2026년 현재는 서울 전역과 경기 주요 지역, 그리고 지방의 개발지역까지 함께 살펴봐야 하는 상황이 됐습니다.

 

앞으로 부동산을 판단할 때는 가격만큼이나 ‘현재 적용되는 규제’를 확인하는 습관이 중요해 보입니다.

 

※ 이 글은 2026년 9월 현재 공개된 공식자료를 토대로 토지거래허가제의 전체 흐름을 이해하기 위해 정리한 글입니다. 실제 허가 대상 여부와 이용의무는 지역·물건·면적·매수자의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 지자체에 최종 확인하는 것이 좋습니다.

참고자료

• 국토교통부 — 2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」
• 국토교통부 — 2026년 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 안내
• 서울특별시 — 서울 전역 토지거래허가 신청 및 가격 동향
• 경기도 — 토지거래허가구역 지정현황 및 2026년 구리·용인 기흥·화성 동탄 신규 지정
• 부산광역시 — 2026년 토지거래허가구역 지정·재지정 공고
• 국가법령정보센터 — 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 및 시행령